Рішення суду про визнання недійним договору оренди за позовом Нечипоренка Віталія Васильовича до Мінченка Олександра Миколайовича

Справа № 690/528/22 Провадження № 2/690/19/22 Р І Ш Е Н Н Я І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 29 листопада 2022 року м. Ватутіне Ватутінський міський суд Черкаської області у складі: головуючого – судді Здоровила В.А. з участю секретаря Мельник С.В. представника позивача Терещенко В.В. представника відповідача Сподобаєвої О.В. представника третьої особи Кругляк В.О. розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Нечипоренка Віталія Васильовича до Ватутінського виробничого управління житлово-комунального господарства Ватутінської міської ради Черкаської області, Мінченка Олександра Миколайовича, третя особа: Ватутінська міська рада Черкаської області про визнання недійсним договору оренди та визнання права власності за набувальною давністю, в с т а н о в и в: позивач Нечипоренко В.В. та його представник Терещенко В.В. просили суд визнати недійсним договір оренди житлового приміщення від 16.11.2006, укладений між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради та визнати за Нечипоренком В.В. право власності за набувальною давністю на квартиру №2 по проспекту Дружби,1 в м.Ватутіне, Звенигородського району, Черкаської області, посилаючись на те, що 16.11.2006 між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Ватутінської міської ради №621 від 09.11.2006 був укладений договір оренди житлового приміщення терміном дії на один рік, відповідно до якого Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради надало Нечипоренку В.В. та членам його сім’ї в строкове платне користування ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї кімнати в окремій квартирі загальною площею 31,0 кв.м. за адресою: проспект Дружби, 1, кв.2, м.Ватутіне, Черкаська область. 07.02.2007 Нечипоренко В.В. зареєструвався за вказаною адресою та поставив відмітку в своєму паспорті. У зв’язку із закінченням строку договору оренди 14.12.2007 між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Ватутінської міської ради №621 від 09.11.2006 та №676 від 28.11.2007 був переукладений договір оренди житлового приміщення терміном дії до визначення статусу квартири. В 2007 Нечипоренко В.В. власними коштами виплатив борги за комунальні послуги, провів капітальний ремонт приміщення, вставив вікна, провів заміну вхідних дверей, поштукатурив стіни, поклеїв шпалери, встановив радіатори обігріву, значно покращивши орендоване житлове приміщення та разом із членами своєї родини переїхав на постійне місце проживання до місця реєстрації, де проживають по даний час. Крім того, Нечипоренко В.В. звертався до Ватутінського КВП «Водоканал», Ватутінського ВУЖКГ, ВАТ «Черкасигаз», Ватутінського ВКПТМ про укладення договорів на оплату за надання послуг. Тобто здійснював всі ті обов’язки і права, що носять ознаки власності, тобто він здійснював свою власність відкрито та добросовісно, з наміром згодом юридично оформити своє право. Бажаючи використати своє право безоплатної приватизації житла, що перебувало в його користуванні, Нечипоренко В.В. звернувся до Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради, як власника квартири, однак виявилося, що помешкання не перебуває у власності Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради, а було приватизоване у 1997 за розпорядженням органу приватизації №2146 від 25.08.1997 та належить Мінченку О.М.. В квартирі довгий період ніхто не проживав, станом на 2005-2006 були вибиті шибки, не було вхідних дверей, була демонтована батарея, газова плита в неробочому стані, ванна, умивальник, унітаз потребували заміни, відсутній лічильник електричної енергії, стіни і стеля потребували ремонту, підлога в кухні прогнила, столярні вироби і підлога потребували фарбування, за квартирою рахувалася значна заборгованість по комунальних платежах, квартира була не пристосована до проживання. Орендоване приміщення перебувало в непридатному для проживання стані, потребувало капітального ремонту, а тому припустити, що квартира перебуває в приватній власності Нечипоренко В.В. не міг. У зв’язку з тим, що постало питання про оформлення права приватної власності за Нечипоренком В.В., Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради так і не надало жодного документу, що квартира №2, яка розташована по проспекту Дружби, 1 в м.Ватутіне, Черкаської області, набувала статусу відумерлої спадщини та не визнавалася безхазяйною річчю, відповідно не переходила на баланс та у власність Ватутінської міської ради чи Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради. Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради з часу приватизації квартири, не набувала право власності на це житло, воно не відходило ні в комунальну, ні в державну власність, відтак договори оренди житлового приміщення від 16.11.2006 та від 14.12.2007 є недійсними, так як їх укладення відбулося зі стороною, що не мала права на підписання такого правочину. А тому Нечипоренко В.В. звернувся до суд з даним позовом. Позивач та його представник в судове засідання 16.11.2022 не з’явилися, представник позивача подала до суду заяву, в якій просить закінчити розгляд даної справи у відсутності сторони позивача та просить позов в частині визнання недійним договору оренди житлового приміщення задовольнити, а в частині визнання права власності за набувальною давністю залишити без розгляду. Представник відповідача Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради Сподобаєва О.В. надіслала до суду заяву, в якій просить розгляд даної справи закінчити у її відсутності, позовні вимоги в частині визнання договору оренди житлового приміщення недійним визнає. Відповідач Мінченко О.М. в судове засідання не з’явився, повідомлений про розгляд справи через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України. Відповідно до ч.1 ст.12-1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» з опублікуванням такого оголошення відповідач вважається повідомленим про дату, час і місце розгляду справи. Представник третьої особи Ватутінської міської ради Черкаської області Кругляк В.О. надіслала до суду заяву, в якій просить розгляд справи провести без її участі, позовні вимоги не підтримує та просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що позивач користувався чужим майном на підставі договорів оренди житлового приміщення від 16.11.2006 та від 14.12.2007. Відповідно його користування квартирою №2 по проспекту Дружби в м.Ватутіне є титульним, що виключає застосування набувальної давності. Позивач не надав жодних доказів, що квартира, якою він користується вибула із законного володіння власника Мінченка О.М., атому зазначена квартира не може бути об’єктом набувальної давності. У відповідності до ч. 3 ст. 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів. Згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Суд, дослідивши докази по справі, вважає, що позов в частині визнання недійним договору оренди житлового приміщення підлягає до задоволення, а в частині визнання права власності за набувальною давністю залишенню без розгляду. Відповідно до ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин. Відповідно до ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 82 цього Кодексу. Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 16.11.2006 між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Ватутінської міської ради №621 від 09.11.2006 був укладений договір оренди житлового приміщення терміном дії на один рік, відповідно до якого Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради надало Нечипоренку В.В. та членам його сім’ї в строкове платне користування ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї кімнати в окремій квартирі загальною площею 31,0 кв.м. за адресою: проспект Дружби, 1, кв.2, м.Ватутіне, Черкаська область (а.с.5). 07.02.2007 Нечипоренко В.В. зареєструвався за вказаною адресою та поставив відмітку в своєму паспорті (а.с.6). У зв’язку із закінченням строку договору оренди 14.12.2007 між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Ватутінської міської ради №621 від 09.11.2006 та №676 від 28.11.2007 був переукладений договір оренди житлового приміщення терміном дії до визначення статусу квартири (а.с.6).В 2007 Нечипоренко В.В. власними коштами виплатив борги за комунальні послуги, провів капітальний ремонт приміщення, вставив вікна, провів заміну вхідних дверей, поштукатурив стіни, поклеїв шпалери, встановив радіатори обігріву, значно покращивши орендоване житлове приміщення та разом із членами своєї родини переїхав на постійне місце проживання до місця реєстрації, де проживають по даний час, що стверджується актами та довідками (а.с.22, 23, 24). Крім того, Нечипоренко В.В. звертався до Ватутінського КВП «Водоканал», Ватутінського ВУЖКГ, ВАТ «Черкасигаз», Ватутінського ВКПТМ про укладення договорів на оплату за надання послуг, що стверджується копіями договорів та розрахунковими книжками на оплату (а.с.17, 18-20). Тобто здійснював всі ті обов’язки і права, що носять ознаки власності, тобто він здійснював свою власність відкрито та добросовісно, з наміром згодом юридично оформити своє право. Бажаючи використати своє право безоплатної приватизації житла, що перебувало в його користуванні, Нечипоренко В.В. звернувся до Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради, як власника квартири, однак виявилося, що помешкання не перебуває у власності Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради, а було приватизоване у 1997 за розпорядженням органу приватизації №2146 від 25.08.1997 та належить Мінченку О.М., що стверджується копією свідоцтва на право власності від 27.08.1997 (а.с.14) та копією розпорядження органу приватизації від 25.08.1997 (а.с.15). В квартирі довгий період ніхто не проживав, станом на 2005-2006 були вибиті шибки, не було вхідних дверей, була демонтована батарея, газова плита в неробочому стані, ванна, умивальник, унітаз потребували заміни, відсутній лічильник електричної енергії, стіни і стеля потребували ремонту, підлога в кухні прогнила, столярні вироби і підлога потребували фарбування, за квартирою рахувалася значна заборгованість по комунальних платежах, квартира була не пристосована до проживання. Орендоване приміщення перебувало в непридатному для проживання стані, потребувало капітального ремонту, а тому припустити, що квартира перебуває в приватній власності Нечипоренко В.В. не міг. У зв’язку з тим, що постало питання про оформлення права приватної власності за Нечипоренком В.В., Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради так і не надало жодного документу, що квартира №2, яка розташована по проспекту Дружби, 1 в м.Ватутіне, Черкаської області, набувала статусу відумерлої спадщини та не визнавалася безхазяйною річчю, відповідно не переходила на баланс та у власність Ватутінської міської ради чи Ватутінського ВУЖКГ Ватутінської міської ради. Відповідно до ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Ватутінське ВУЖКГ Ватутінської міської ради з часу приватизації квартири, не набувала право власності на це житло, воно не відходило ні в комунальну, ні в державну власність, відтак договори оренди житлового приміщення від 16.11.2006 та від 14.12.2007 є недійсними, так як їх укладення відбулося зі стороною, що не мала права на підписання такого правочину. Відповідно до ст.227 ЦК України передбачено правові наслідки укладення юридичною особою правочину, якого вона не мала права вчиняти. Так, правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії) може бути визнаний судом недійсним. Оспорювані договори не містять істотну умову договору оренди, а саме розмір орендної плати. У відповідності до ст.284 ЦК України передбачено, що істотними умовами договору оренди є об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Тобто істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Недосягнення між сторонами згоди щодо істотних умов договору або відсутність однієї з істотних умов у тексті договору тягне за собою визнання такого договору неукладеним, тобто таким, що не породжує жодних правових наслідків. Час, з якого правочин є недійсним, є дата його укладення 16.11.2006 у відповідності до положень ст.236 ЦК України. А тому, суд вважає за необхідним визнати недійсним договір оренди житлового приміщення від 16.11.2006, укладений між Нечипоренком В.В. та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради. Стаття 13 ЦПК України передбачає право позивача на власний розсуд розпоряджатись своїми правами щодо предмета спору, у зв`язку з чим виключно позивачу належить право вибору характеру своїх процесуальних дій: залишити позов без розгляду, чи закінчити судовий розгляд справи. Оскільки позивач, користуючись своїм правом, просить залишити позов в частині визнання права власності за набувальною давністю без розгляду, що не суперечить чинному законодавству, суд вважає за можливе його заяву задовольнити. На підставі наведеного та керуючись ст.227, 236, 284, 810 ЦК України, ст. 12, 13, 81, 89, 211, 247, 259, 263 - 265, 352, 354 ЦПК України, суд,- в и р і ш и в: позов Нечипоренка Віталія Васильовича до Ватутінського виробничого управління житлово-комунального господарства Ватутінської міської ради, Мінченка Олександра Миколайовича, третя особа: Ватутінська міська рада про визнання недійсним договору оренди та визнання права власності за набувальною давністю в частині визнання недійсним договору оренди – задовольнити повністю. Визнати недійсним договір оренди житлового приміщення від 16 листопада 2006 року, укладений між Нечипоренком Віталієм Васильовичем та Ватутінським ВУЖКГ Ватутінської міської ради. Позов Нечипоренка Віталія Васильовича до Ватутінського виробничого управління житлово-комунального господарства Ватутінської міської ради, Мінченка Олександра Миколайовича, третя особа: Ватутінська міська рада про визнання недійсним договору оренди та визнання права власності за набувальною давністю в частині визнання права власності за набувальною давністю – залишити без розгляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Відповідно до ч.2 ст.12-1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» учасники справи, остання відома адреса місця проживання (перебування) чи місцезнаходження яких знаходиться на тимчасово окупованій території і які не мають офіційної електронної адреси, повідомляються про ухвалення відповідного судового рішення шляхом розміщення інформації на офіційному веб-порталі судової влади з посиланням на веб-адресу такого судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень або шляхом розміщення тексту відповідного судового рішення на офіційному веб-порталі судової влади України, з урахуванням вимог, визначених Законом України "Про доступ до судових рішень", у разі обмеження доступу до Єдиного державного реєстру судових рішень. З моменту розміщення такої інформації вважається, що особа отримала судове рішення. Головуючий В.А. Здоровило